マンション購入のイロハ

前回は自分はどの程度のマンションなら購入できるか予算を考えようという話をしました。
そこで、自分の年収から毎月のローンの支払額の目安は収入の20パーセントの割合だということを説明しました。
今回は、現在賃貸生活を送っている方は家賃をお支払い中でしょうから、その家賃を基準に自分が毎月どのくらい返済していけるか予算を立ててみましょう。
現在の家賃と同額の住宅ローンなら組むことができるであろうというのが基本的な考え方です。
しかしマンションを購入するとなると、住宅ローンのほかにも費用がかかることを忘れてはいけません。
マンション管理費、修繕積立金、固定資産税もかかります。
もちろん、その費用は購入するマンションの規模によっても違いますから、気に入ったマンションがある場合は、それぞれ維持していくのに住宅ローン以外でいくらかかるのかきちんと調べなくてはいけませんね。
例えば、あるマンションの維持費の管理費、修繕費、固定資産税などが、35000円かかると過程します。
現在家賃を8万円支払っているとします。
またマンションを購入しようと貯金を5万円しているとします。
その場合は8万円の家賃に貯蓄額5万円をプラスして、維持管理費の35000円を差し引くと、95,000円となります。
その額があなたの支払い可能な毎月のローンの額となります。
このように、現在の家賃などからも毎月の住宅ローンの支払い額を割り出せます。
前回の年収から割り出す方法と家賃から割り出す方法を参考にして、自分の支払い可能額を予算立てしていきましょう。

マンションを購入するとき、ほとんどの方が現金ではなく住宅ローンを利用して購入するかと思います。
ということは、こんなマンションが欲しい！！！と自分の希望ばかりでマンションが購入できるわけではありませんね。
まず、マンションを購入しようと考えたときに、予算を考えるのが先決ですね。
自分ならどのくらいのマンションなら購入することが出来るのか、というこがわからないと、マンションを選ぶにも選べませせん。
マンションの物件を探すときはまずは予算が大事です。
マンションを買えるであろう金額は、住宅ローンを返せる金額から考えてみましょう。
どんなに素敵な自分の希望のマンション物件があっても、予算を超えた金額のマンションを購入することができません。
また、無理をしてマンションを購入しても後で、ローンを返済していくいのが難しくなり、マンションを手放すなんてことになりかねませんので、予算をきちんと立てて、その予算内で購入できるマンションを探すことになります。

まず、あたなの年収から、自分が毎月どの程度なら返済ができるのかを算出していきます。
年収から返済額をだすには、年収負担率を利用します。
年収負担率は目安として20パーセント程度だといわれます。
たとえば、年収が400万円だとすると、年収負担率20パーセントで年間にすると80万円の返済額が可能となります。
毎月のローンの支出はその80万円を12ヶ月で割ると、66,666円となります。
その額が年収からみた、自分の毎月の返済額の目安となります。

マンションを購入する際の頭金ですが、どのくらい必要となるのでしょうか。
頭金は自己資金です。物件の価格や諸経費から頭金を引いた額が住宅ローンで借り入れる額となるわけです。
頭金はもちろん多ければ多いほど住宅ローンの負担が少なくなります。
よくいわれるのが、頭金は物件の20パーセント。
しかし、頭金なしで購入できる住宅ローンもあるようです。
頭金がなくて全額住宅ローンとなる場合はもちろん、ローンの返済額が高くなりますが、よく考えてみましょう。
今までは賃貸のマンションに住んでいたとして、貯蓄ができなかったから頭金がないのですよね。
賃貸のマンションに住んでいた時と同じくらいまたは、それ以上の毎月の返済額は本当に可能でしょうか。
マンションを購入となると、住宅ローンのほかに修繕費や固定資産税などもかかってきます。
これまで賃貸で生活してきて、貯蓄ができない家計の場合は住宅ローンを払い続けることができるでしょうか。
もちろん、家計全体で収入が増えるのを見込んでのこともあるでしょう。
しかし、このうような不況の中、収入が必ずしも上がる補償はありません。
また、生活のムダを省き節約を考えても、人というのはなかなか生活レベルを下げるのは難しいものです。

ですから、頭金がない場合、少ない場合は、マンションを購入して住宅ローンを継続して支払っていけるのかどうか、無理な返済額ではないのか、将来の家族のこと、生活設計なども考慮してよく考えてみなければいけません。

マンションを購入するといったら、とても大きな買い物となりますね。
家やマンションは人生では最も大きい買い物となりますね。
ですから、マンションを購入するとなったら、まず資金の面を考えなければいけません。
多くの方は数年から数十年のローンを組むのが一般的でしょう。
マンションを購入するためには、マンションの価格のほかにも様々な費用が必要となります。いわゆる諸経費ですね。
よく、チラシなどに書かれている金額は物件そのものだけの価格です。一般的に考えてその他の諸経費は物件の5パーセント程度必要となるようです。
例えば3000万円のマンションでしたら、150万ということになります。
ですから物件の金額に諸経費をプラスした3150万円を自己資金とローンで準備することになります。
もちろん、自己資金が多ければ多いほど、良いのは誰もがおわかりでしょう。
お金を借りた場合は支払利息も払うことになりますから、あとで負担が少なくてすみますね。

まずは、自己資金がいくらあって、いくらまでならマンション購入費用にあてれるか考えてみましょう。
自己資金を諸経費や頭金で全部使用してしまうと、万が一何かあったときに対応できず、住宅ローンの支払いができなくなっては大変です。

マンションを購入する際は、いくら自己資金をだせて、いくらの住宅ローンなら支払っていけるのかどうか、よく考えてから予算を割り出していかなくてはいけません。欲しいマンションと、ローンの返済額を見合わせて、生活していく上で無理のないように住宅ローンを組まなくてはいけません。

ここ近年はほとんどが青田売りとなっている新築マンション。
では、新築マンションでは好みの部屋を購入できないのかというと、そんなことはありませんのでご心配なく。
時代が進むにつれて、マンションの購入プランにも様々なものが登場するようになってきました。

まず、メニュープランというものがあるのですが、こちらは間取りなどを希望に応じて変更できるというもの。
さすがに部屋全体の形や広さは決まっているのですが、家族やライフスタイルに合わせて部屋数などを指定できるのです。
例えば、フローリングのリビングの一角に畳敷きの和室を設けるといった方法があります。
また、ひとつの大きな洋室を二つに分けるといった方法。
他に、独立型キッチンをカウンター型にしたり、その逆のパターンもありますね。

次に、セレクトプランというものがあります。
壁・床・天井の色味や素材を選べたり、システムキッチンの色、浴槽の形を選べるというもの。
設備の細かい点にまでご自分の好みを反映させられるのです。

ただ、メニュープラン、セレクトプランのどちらにも気を付けなくてはならないのが、ある程度建築が進んでしまうと変更できないということです。
特にメニュープランだと、間取りがほとんど仕上がっていて壁紙を貼ろうという段階まできているのに、もし部屋数を増やしてくれなんて要望しても・・・建築会社としてもどうしようもありませんよね。
可能であっても、追加料金が発生することを覚悟しておかなくてはなりません。

新築マンションを購入するためには、まずはモデルルームへ見学に行くことになりますね。
購入するマンションそのものではなく、モデルルームへです。
何故購入したいマンションを見学できないのかというと、その理由はマンションそのものがまだ建設中であるためですが、では何故出来上がってもいないマンションが建設時から売りに出されているのでしょうか。

注文住宅を建てるのは個人ですが、マンションを建てるのは不動産会社です。
個人がローンを利用してでも資金を準備して住宅を建てるのに対し、不動産会社は事業資金を借り入れることによって建設資金を準備します。
そして個人がローンを返済するには数十年かけてこつこつと返済していくのに対し、不動産会社は購入資金を回収することによって事業資金を返済していくのです。
返済は当然早い方が金利がかからないので、なるべく早いうち購入資金を回収するために、建設段階から売りに出されるというわけです。

マンションの購入について調べているのであれば、なんども「青田売り」という単語を目にしたことがあるかと思います。
これはマンションなどを未完成状態なのに販売すること。
まだ実りきっていない青田の状態で売り出すという意味ですね。
完成状態が見られないというのは、購入者にとって不満のあるシステムかもしれませんが、最近のマンションはほとんどが以上の理由で青田売りされています。

実物を見なくては納得できないのであれば、新築ではなく中古マンションや、あるいはモデルルームの購入を検討してみると良いかもしれません。

マンションを購入するには建物を選ばなくてはなりませんが、その建物内のどの住戸を購入するかについても選ばなくてはなりません。
同じマンションならどの部屋も同じ・・・なんて思ってはいませんか？
マンションによっては間取りも違ってくるでしょうが、その他何階中何階の部屋か、また角部屋かそうでないかによっても、住み心地や価格が違ってきます。

今回考えてみたいのは、それらのうちの階数です。
階数といっても、最上階かそうでないかです。
当然、最上階の方が人気があり、それだけに購入費用も高額となっていますが、果たして最上階は本当に良いものなのでしょうか？

最上階の部屋と1階の部屋とを比べてみましょう。
1階にだってもちろん利点はあります。
購入したマンションに住むのが高齢者であれば、例えエレベーターが設置されていても1階の方が良いかもしれません。
また、幼いお子さんや犬を飼っている家庭にとってもそうでしょう。
地上に近いといったメリットが、1階や下層の部屋にはあるのです。

たまに、頭の上を人が歩いている事実が許せないという方もいますね。
確かに、最上階の部屋には騒音もあまりなく、プライバシーも確保しやすいというメリットがあります。
また、眺望に関しては、周辺に他の高い建物がない高層マンションであれば、街を見下ろせ、空も見渡せるという素晴らしいメリットを有しています。

ではデメリットは無いのかというと・・・そんなことはありません。
最上階の場合、冬は寒く夏は暑いというデメリットがあります。
マンション自体は断熱が整えられていても、建物の周囲は吹きさらしで遮るものがありませんし、カーテンを開ければ直射日光が当たりますからね。

マンションと一口に言っても、今やそのタイプは様々ですね。
判りやすい分類は、戸数による大規模マンションか小規模マンションかの違い。
一般的には・・・
「大規模マンション」・・・200戸以上
「中規模マンション」・・・50～200戸
「小規模マンション」・・・50戸以下
・・・と区別されています。
これらのうちどんなマンションを購入するかは好みにもよりますが、戸数が違うだけでもメリットやデメリットも違ってくるので、ひとつひとつについて知っておきたいものです。

例えば、大規模マンションの場合共用施設が充実しているというメリットがあります。
各住戸以外にもパーティールームのような集会室があったり、キッズルームが備えられているのも珍しくありません。
珍しいところでは、来客を想定しての宿泊施設があれば、入浴施設まで整えられているところも。

大規模マンションといえば、かつては郊外に立ち並ぶものとして考えられていましたが、ここ近年は郊外ではなく首都圏に立ち並ぶものとして認識されていますね。
ただし、都心であればあるほど価格も高額になっていくので、簡単に購入できる物件ではなくなっています。
そのためもあり、大規模マンション＝高級マンションと考えられるようにもなっています。

逆に言えば、郊外には小規模マンションが多く立ち並ぶようになりました。
郊外と言っても、住宅地として整備されている住みやすい地域です。
交通の便も整っており、便利な店も多く、また地域によっては昔ながらの住宅地の雰囲気が残されているので、住み心地に関しては申し分ありません。
デメリットがあるとすれば、住民が少ない分、管理費や共益費が高くなる点です。
また、大規模マンション程の共用施設は望めません。
小規模マンションの場合敷地からして広くないので、良くて集会室がある程度です。

いずれマンションを購入しようと考えていても、非常に大きな買い物となるため誰だってためらいは生まれるでしょう。
迷い始めると知りたくなるのが、マンションを購入するタイミングはいつなら良いのかということです。
おそらく誰もがプロのアドバイスを聞きたいと思うところでしょうが、ズバリ言ってしまうと、マンション購入のタイミングは人それぞれです。

一般的には、マンションの販売価格や金利が安い時が買い時、などと言われています。
確かに、価格が安ければ支払いも楽になるので良いタイミングと言えるのかもしれませんが、たったそれだけのことで購入を決意してしまっても良いのでしょうか？

販売価格や金利が購入のタイミングの目安となるのは、マンションで投資を行う場合です。
しかし、普通マンション購入というと、その目的は投資ではなく生活していくためでしょう。
家族のより良い暮らしの実現のためにマンションを購入するはずです。
ご自分の仕事の状況やお子さんの年齢などが、マンション購入のタイミングに深く関わってくるでしょう。
それらを見計らった上で、マンション購入の時期を検討しましょう。

中には、転職から1年未満のうちにマンション購入を考える方がいらっしゃいますが、さすがにそれは時期尚早です。
人にもよりますが、1年という期間は仕事に慣れたとは言い難い時期で、また収入も安定しきれていません。
また、精神的な余裕も不充分でしょう。
もう少し時期を待って、冷静にマンションを探せるようになってから購入を考えるようにしましょう。

つくづく思うのですが、政府というものは国民に対して面白い調査を行うものですね。
面白いと言っても、もちろん遊びではなく、国や国民のためになる何かに繋げるための調査だということはわかっていますよ。

国土交通省によって平成12年に行われた調査で、次のようなものがあります。
「貯金に比べて土地は資産として有利と思うか？」というもの。
この質問の意図だって、おそらく国民の資産状況や傾向などの調査の一環としてあったのでしょうね。
ちなみに、この質問に対する国民の答えは、「思わない」と考える人の方が多かったそうです。
つまり、土地を購入するよりも貯金していた方が有意義だと考えられているということですね。

同じ時期に、「マンションと一戸建てでは望ましいのはどちらか」という調査も行われました。
結果は、マンションが約10パーセント、一戸建てが約78パーセントです。
比べようもなく一戸建ての方が勝っていることがわかりますね。
しかし、過去からの推移を見てみると、一戸建て購入派は徐々に減りつつあり、マンション購入派が少しずつ増加している傾向にあるのだとか。

以上の結果を踏まえて考えると、土地に価値観を求める人が減ってきているように思われます。
逆にマンション購入派が増えてきているのは・・・一生の資産を残すよりも、生きている間の生活の充実を求める傾向によるものではないでしょうか。
また、質の高いマンションが増えていることも要因のひとつと考えられるでしょう。